Върху една и съща вещ може да съществува право на собственост на две или повече лица. Съсобствеността възниква главно по пътя на наследяването и при прекратяването на съпружеската имуществена общност. Тя може да възникне и по волята на страните - чрез правна сделка, по силата на закона или на съдебен акт, както и чрез придобивна давност - при съвладение на две или повече лица с цел да станат съсобственици.
Упражняването на правото на собственoст на всеки един от съсобствениците върху общата вещ е възможно да създаде проблеми, което води до необходимостта от прекратяване на съсобствеността.
Начин на прекратяване на съсобствеността
При прекратяването на съсобствеността върху идеалните части, всеки от съсобствениците получава отделно право на собственост върху реално определени обекти или пък се компенсира с паричната равностойност на дела си. Съществуват различни начини на прекратяване на съсобствеността:
1.Доброволна делба. Този начин на прекратяване на съсобствеността следва да бъде извършен в писмена форма. Договорът за делба на движими вещи на стойност над 50лв. и за недвижими имоти следва да се осъществи в писмена форма с нотариална заверка на подписите (чл.35, ал.1 от Закона за собствеността). Когато договорът включва недвижими имоти, той следва да бъде вписан в съответната Служба по вписванията по местонахождението на имота.
2.Делба, извършена от наследодателя приживе. Тази делба има за цел да предотврати спорове между наследниците след смъртта на наследодателя и евентуални съдебни дела. Тя може да бъде извършена с акт за дарение или със завещание. За да бъде действителна тази делба при осъществяването й следва да бъдат спазени всички изисквания, установени в закона - за дарението (чл.225 - 227 от Закона за задълженията и договорите) и съответно за завещанието (чл.13 - 27 от Закон за наследството).
3.Съдебна делба. Когато съсобствениците не успеят да се разберат как да разделят имуществото си доброволно и да превърнат идеалните си части в реални, могат да се обърнат към съда. Този начин на прекратяване на съсобствеността е уреден като особено исково производство, което се осъществява в две фази. Всеки дееспособен съсобственик може да подаде иск за делба, който винаги е подсъден на районния съд по мястото на откриване на наследството (при делба на наследство) или местонахождението на имота (при делба на съсобствен недвижим имот). Когато в делбата участват недееспособни или отсъстващи, необходимо е предварително разрешение на районния съд.
4.Съдебна спогодба. Във всяко положение на делото за съдебна делба (преди влизане в сила на съдебното решение за разпределението на имотите), съдебната делба може да приключи със съдебна спогодба. Последната включва договор между страните за разпределение на имотите и определение, с което съдът одобрява спогодбата, ако тя не противоречи на изискванията на закона и на добрите нрави.
Особен вид съдебна спогодба е споразумението на съпрузите за разделяне на имуществото им при развод по взаимно съгласие.
ОСОБЕНОСТИ НА СЪДЕБНАТА ДЕЛБА
- Първо фаза на съдебната делба
В първата фаза на делбата се изясняват въпросите между кои лица ще се извършва делбата, за кои имоти и каква е частта на всеки от съделителите.
Искът за делба не се погасява с давност. Предмет на делба могат да бъдат всички или част от съсобствените имоти, освен ако законът разпорежда друго или ако това е несъвместимо с естеството или предназначението на вещта. Ако някой от съсобствениците не вземе участие в делбата, тя е изцяло нищожна.
Съдът се произнася с решение по допускане на делбата, което подлежи на самостоятелно обжалване като след влизането му в сила се насрочва ново съдебно заседание и делбата продължава във втората си фаза.
По искане на някои от съделителите съдът се произнася по въпроса за временно разпределение на ползването на имотите до приключване на делбата и сумите, които ползващите следва да заплащат на останалите.
- Втора фаза на съдебната делба
Във втората фаза на делбата се извършва реално разпределение на допуснатите до делба имоти между страните, които са признати за съсобственици и съобразно установените дялове със съдебното решение на първата фаза по допускането на делбата. При възможност всеки от съделителите следва да получи реален дял от вещите предмет на делбата като дяловете се уравняват с пари.
Във втората фаза на делбата, ако бъдат предявени, се разглеждат и:
- претенциите по сметки на съделителите за признаване разходите, които той е направил за увеличение стойността на имота
- претенциите за увеличаване на наследството (при делба на наследство)
- както и за възлагане на неподеляем жилищен имот (при делба на прекратена съпружеска имуществена общност или на наследство).
Делбата може да бъде извършена чрез теглене на жребий или чрез разпределение на дяловете, когато са налице предвидените в закона предпоставки за това. Когато един имот е неподеляем и не може да бъде поставен в един от дяловете, съдът постановява той да бъде изнесен на публична продан.
Тази фаза на делбата завършва със съдебно решение, което има силата на нотариален акт относно поделените недвижими имоти и подлежи на вписване в Службата по вписванията по местонахождението на имотите.
- Публична продан на делбените имоти
След приключване на производството по делба е възможно да се стигне до публична продан когато предмет на делбата е неподеляем имот, който не е поставен в дял на нито един от съделителите (чл.354, ал.1 от ГПК) или когато след поставяне в дял на един от съделителите на неподеляем имот, този съделител не е заплатил на останалите определената от съда сума за изравняване на дяловете в шестмесечен срок от влизане в сила на решението за възлагане (чл.349, ал.6 от ГПК).
Когато съделителят, на когото е възложен имота, не изплати на останалите определеното парично уравнение в шестмесечен срок, решението за възлагане се обезсилва по право и имотът се изнася на публична продан. В този случай имотът може да не бъде изнесен на публична продан и да се възложи на друг съделител, ако той е направил искане за възлагане, налице са законните предпоставки за това и той заплати веднага цената, по която е оценен имота при делбата, намалена със стойността на дела му в него.
При извършването на проданта съделителите имат предимство пред третите лица, участващи в проданта, като всеки от съделителите може да изкупи имота по най-високата предложена цена. Ако няколко съделители желаят да изкупят имота по най-високата цена, предложена на първата продан, извършва се нова продан само между тези съделители, която се осъществява по общите правила.
Статията е изготвена от
екипа на адвокатска кантора „Милованови” София
от адвокат Валентина Милованова.
Тази статия не представлява правно становище или правен съвет, свързан с конкретна ситуация или субект. За конкретна правна помощ следва да бъде поискан конкретен съвет.