Необходимостта от защитата на правото на собственост се поражда тогава, когато същото бъде оспорено или накърнено.
Две или повече лица твърдят, че са собственици на един и същи имот.
Какво можете да направите, ако друго лице претендира, че е собственик на Вашия имот?
В зависимост от конкретната хипотеза разполагате с възможност да предявите следните искове:
- Установителен иск за собственост - този иск се предявява, когато макар Вие да владеете имота, някое друго лице твърди, че е собственик на същия. В този случай, разполагате с възможност да предявите иск, с който да бъде признато за установено, че Вие сте собственик на недвижимия имот, респ. че другото лице не е собственик на имота.
- Ревандикационен иск - този иск се предявява, когато някой владее Вашият собствен имот. В този случай, собственикът, лишен от владението на имота, предявява иск срещу владеещият несобственик, като иска собствеността върху имота да бъде установена, както и да му бъде предадено владението на имота.
Кога може да възникне спор за собственост?
Казус 1: Двама братя предявяват иск за делба на наследственото си имущество, като съдът поставя в дял на брата А имот 1, а на брата Б - имот 2. Братът А обаче, заявява за вписване в имотния регистър решението за делба, като иска да бъде вписан като собственик и на двата имота. От Агенцията по вписванията вписват решението, така както е поискано. През цялото време от влизане в сила на решението на съда, братът Б, а след смъртта му - неговите наследници, са владяли имота. Години след смъртта на брата Б, неговите наследници искат да запишат имота на свое име. Когато обаче отиват в Агенцията по вписванията виждат, че имотът е записан на брата на техния наследодател.
Какво могат да направят в този случай? Това означава ли, че братът А е собственик на имота, поставен от съда в дял на брата Б?
Наследниците на брата Б могат да предявят иск за собственост срещу брата А, за да установят, че именно те са собственици на имота, получен в наследство, като по този начин ще защитят правата си и фактическото положение ще отговаря на правното.
Казус 2: В примера, описан по-горе, когато собственикът на имота - А, го продава първо на В. След което, след 1 година, същият този А, със своя нотариален акт, продава имота за втори път, този път на С. С продава имота на Д.
В може да заведе иск срещу Д за установяване, че той е собственик на имота. Това е така, тъй като А не е бил собствнеик на имота към момента на продажбата му на С, поради което С не е придобил собствеността върху имота и няма как да я прехвърли на Д.
Казус 3: Вие сте собственик на имот, но друго лице си е извадило т.нар. "констативен нотариален акт по обстоятелствена проверка" на свое име за Вашие имот. Какво можете да направите?
Можете да предявите иск за собственост срещу лицето, снабдило се с нотариален акт за Вашия имот, както и да искате нотариалният акт на негово име да бъде обезсилен.
Защита срещу извършването на действия/бездействия от друго лице, с което се накърнява възможността Ви да упражнявате правото си на собственост в пълен обем.
В тези случаи разполагате с възможност да предявите т.нар. "негаторен иск". Той дава защита на правото Ви на собственост срещу всички действия от трети лица, които, без да Ви отнемат владението на имота, правят невъзможно за Вас упражняването на правото Ви на собственост в пълен обем.
Пример 1: Живеете в сграда в режим на етажна собственост и в апартамента над Вас има теч. В резултат от теча в съседния апартамент, във Вашия имот настъпват вреди (напр., мазилката пада). Когато съседите Ви не желаят да отстранят проблема, разполагате с възможност да предявите иск, с който да искате съда да ги задължи да преустановят своето бездействие и да отстранят теча в собствения си апартамент.
Пример 2: Едно лице е изградило без Вашето съгласие постройка във Вашия имот. В този случай разполагате с възможност да предявите иск, с който да искате лицето да бъде осъдено да премахне така изградената във Вашия имот постройка.