Кои вещи могат да бъдат придобити по давност?
По давност може да се придобият както движими (напр., лек автомобил), така и недвижими вещи. От обхвата на давностното владение са изключени вещите публична държавна или общинска собственост.
С давностно владение може да се придобие не само право на собственост, но и друго вещно право върху имот (например, право на строеж). За определяне на вида на вещното право, което е придобит по давност, има значение обемът на кое вещно право изпълват осъществяваните фактически действия.
Какво трябва да е налице, за да придобиете един имот по давност:
За да придобиете един имот по давност, е необходимо да сте го владяли определен период от време.
Какво означава да владеете един имот? Владението е осъществяване на фактическа власт върху имота с намерение за своене. Тъй като намерението за своене е психическо състояние, законът установява предположение, че владелецът държи вещта като своя, освен ако не се установи, че я държи за другиго. Кои действия сочат, че е налице именно владение? Действия, сочещи владение, са: осъществяванетп на физическо присъствие в имота, посещенията в имота, извършването на подобрения в него чрез обработване, облагородяване, поставяне на ограда, плащането на данъци за имота и др.
Не всяко владение обаче е годно да Ви направи собственик.
Като елемент от придобивната давност владението трябва да е явно, необезпокоявано и непрекъснато.
Явно - т.е. необходимо е владелецът да манифестира собственическото си отношение към имота именно пред собственика на имота или пред трети лица, чрез които собственикът може да узнае.
и Непрекъснато - това обаче не изисква непременно фактическата власт да се осъществява във всеки момент във времето, стига между отделните епизоди на владение да няма повече от 6 месеца; Фактическата власт върху имота може да се упражнява и чрез периодични посещения в имота, стига същите да сочат на намерение имотът да се счита за свой;
и необезпокоявано - т.е. собственикът на имота да не се противопоставя на това Вие да владеете същия, както и владението Ви да не е и прекъсвано от действия на трети лица.
В рамките на какъв период от време трябва да владея имота?
Ако владението е добросъвестно, законът предвижда, че за да придобиете имота по давност, е необходимо да го владеете 5 години.
Какво означава добросъвестно владение? Добросъвестен е владелецът, който е придобил владението върху имота на основание, годно да го направи собственик. Например, в хипотезата, в която купувате имота от несобственик, ще имате качеството на добросъвестен владелец и ще се ползвате от кратката 5-годишна давност.
Ако владението е недобросъвестно (недобросъвестен е, например, съсобственикът, който владее ид.ч., собственост на другия съсобственик, тъй като той знае, че тя не е негова), законът предвижда, че за да придобиете имота по давност, е необходимо да го владеете 10 години.
Какво става, ако владението е осъществявано от Вашия наследодател, но той почине преди да изтече давностният срок, респ. преди да се позове на изтеклата в негова полза придобивна давност?
Ако наследодателят Ви почине преди да изтече придобивната давност, разполагате с възможност да присъедините неговото владение към Вашето.
Ако наследодателят Ви почине след като придобивната давност в негова полза е изтекла, но преди да се позове на същата, Вие може да направите това, тъй като това имуществено право е в неговата наследствена маса.Тъй като действието на придобивното основание се зачита от момента на изтичане на срока, то при наличие на позоваване от страна на наследниците, ще се счита, че придобивното основание е осъществено от наследодателя.
Позоваването на изтекла придобивна давност, не е елемент от фактическият състав на придобивното основание. За да се трансформира обаче фактическото състояние на упражнявана фактическа власт чрез действия, съответстващи на определено вещно право в самото вещно право, е необходимо потвърждаване наличието на намерение за своене чрез позоваване на последиците от придобивната давност.
Какви действия следва да предприема, ако съм владял един имот в продължението от изискуемото от закона време?
Както беше казано по-горе, позовавнето на изтеклата придобивна давност не е елемент от фактическия състав на придобивното основание, т.е. Вие придобивате собствеността върху недвижимия имот с владението на имота в продължение на 5, респ. 10 години, но за да защитите правото си на собственост върху същия, е необходимо да се позовете на изтеклата във Ваша полза придобивна давност.
При това положение, разполагате с няколко възможности:
1. Можете да се снабдите с констативен нотариален акт по обстоятелствена проверка.
Процедурата по издаване на констативен нотариален акт е дълга и обхваща множество административни дейности, а именно:
подаване на молба-заявление по образец до общината по местонахождението на имота, за издаване на удостоверение, че имотът не е актуван като общински/държавен; снабдяване със кадастрална скица/схема, ако за района на имота има одобрена кадастрална карта; издаване на удостоверение за данъчна оценка; подаване на молба до местно компетентен нотариус за образуване на нотариално дело и съставяне на констативен нотариален акт. Възможно е да е необходимо извършването и на други дейности в зависимост от спецификата на казуса.
За съставянето на констативен нотариален акт по обстоятелствена проверка е необходимо да има свидетели, които да потвърдят факта на владение на имота.
Възможни проблеми, свързани с констативния нотариален акт по обстоятелствена проверка:
Този вид нотариален акт може да бъде обезсилен. Какво означава това?
Предишният собственик на имота може да предяви иск, за да установи, че той е собственик на имота, респ. че Вие не сте собственик на имота, с искане нотариалният акт на Ваше име да бъде обезсилен. В този случай тежестта да докажете, че е изпълнен фактическият състав на придобивната давност е Ваша.
2. Разполагате с възможност да предявите иск за собственост срещу предишния собственик, с който да бъде отчетена изтеклата във Ваша полза придобивна давност.
Кога е необходимо това?
Когато имотът е записан като собственост на друго лице и нотариусите отказват да Ви съставят констативен нотариален акт, респ. от Агенцията по геодезия, картография и кадастър отказват да Ви изадат скица/схема, единствената възможност пред Вас е да предявите иск, с който да бъде признато за установено, че Вие сте собственик на имота.
Описаните в т.1 и 2 варианти биха довели до снабдяването Ви с титул за собственост на имота и с препятстване на възможността предишния собственик да разпореди с имота в полза на трето лице.
3. Ако не желате да предприемате активни действия за защита на правото си на собственост, можете да чакате и при евентуално дело срещу Вас (например, по предявен ревандикационен иск от предишния собственик), може да се защитите с възражение за изтекла във Ваша полза придобивна давност.