Статии
25.06.2019

Покупка на жилище “на зелено”

Покупката на жилище несъмнено е важен момент, пред които човек се изправя най-често веднъж в живота си. Желанието да се направи добра сделка ни кара да проучваме различни възможности. Когато имаме повече време до момента, в който ще ни трябва жилище, може да се обмисли покупка на имот “на зелено”. Цените на недвижимите имоти са значително по-ниски, когато имотът се придобива преди да бъде завършен, като колкото в по-начален етап е строителството, толкова по-евтино е бъдещото жилище.. Предвид това, честа практика е да се сключват договори да покупко-продажба със строители, които продават “на зелено”. В същото време, подобен тип сделки се отличават с по-висока степен на риск, тъй като имотът може никога да не бъде построен и купувачът да е платил на строител, от когото да не може да си получи обратно парите.

 

Как да разберем дали строителят е надежден?

Дори да имате информация за минали завършени проекти на въпросния строител, няма как да се знае със сигурност, дали строителят ще завърши обекта. Това, което може да се направи предварително, е да се направи имуществено проучване на строителната фирма, справки в имотния регистър за притежавани от дружеството недвижими имоти, справка в търговския регистър за реализираните приходи от продажби през годините, справка за вписване на строителя в Камарата на строителите в България, справка в окръжния съд по седалището на строителя за завеждани през годините срещу него молби за обявяване в несъстоятелност, ако не са водени такива дела и тн. Това, което трябва да знаете е, че договорът се сключва обикновено с юридическо лице (фирма) и имуществото на собственика на фирмата, състоятелността на други негови фирми няма отношение спрямо въпросния проект.

 

Какво представлява договорът със строителя? 

Договорът със строителя в практиката се нарича договор за строителство, монтаж и ремонт /СМР/ и може да изглежда по различни начини, но основните договорености в него трябва да са три.

Първият основен реквизит, който трябва да бъде инкорпориран в договора за СМР трябва да бъде уговорката за сключване на предварителен договор за покупко-продажба на имот по чл.19 ЗЗД. Това налага договорът за СМР да бъде сключен в писмена форма

За сигурност на купувача и по-висока сигурност какво точно се купува, преди сключване на договора за СМР трябва да има одобрен инвестиционен проект, който да бъде предоставен предварително от строителя. В тази част на договора, страните трябва да постигнат съгласие относно съществените реквизити на окончателния договор, като е препоръчително за купувача да бъдат посочени:

  • индивидуализиране на прехвърляния имот;
  • цена, начин на плащане и банкова сметка на строителя; 
  • дата и час на изповядване на сделката и при кой нотариус;
  • задължениe за строителя да снабди купувача с документи;
  • разноските по продажбата; 

Втория основен реквизит, който договорът трябва да съдържа е уговорката за договор за изработка по чл. 258 ЗЗД. Тази част на договора е практически най-значима, тъй като в нея трябва да се посочи степента на завършеност, в която имотът трябва да бъде предаден. От изключително значение е да се посочи кога имотът трябва да бъде предаден в съответната степен на завършеност на купувача и кога ще бъде предадено владението. 

При покупко-продажба на жилище, договорът за СМР трябва да има и трети реквизит - договор за поръчка, по отношение на извършване на необходимите правни действия за въвеждане на сградата в експлоатация. В тази връзка, за строителя задължително трябва да има задължение да въведе сградата в експлоатация до определен момент. Това е дейност, която принципно изисква значителен обем от технически знания, които обикновения купувач не притежава и същият едва ли ще може да се справи. Ако такава уговорка липсва, въвеждането на сградата в експлоатация е задължение на възложителя - чл. 177 ЗУТ.

 

Какво е нужно, за да бъде получите финансиране за покупка на имот с ипотечен кредит?

На първо място, купувачът трябва да разполага с приблизително 20% от сумата, която ще бъде отпусната от банката, тъй като повечето банки финансират приблизително 80 % от стойността на сделката. На практика, за купувачът трябва да има поне между 30% и 40% от стойността на сделката, за да може да покрие разходите по прехвърлянето и първоначалните разходи за най-нужното обзавеждане. Често банките са склонни наред с отпускането на ипотечен кредит да отпуснат и потребителски кредит за обзавеждане.

Най-рано банката ще отпусне кредит, само ако към момента на сключване на договора за СМР сградата е в груб строеж. Документите, които ще са нужни за разглеждане на договора за кредит, трябва да бъдат осигурени от строителя и основно са следните: 

  • удостоверение по чл.181, ал.2 от ЗУТ за завършен груб строеж на сградата;
  • схема и скица от СГКК за имота;
  • данъчна оценка за имота с отбелязване, че е на груб строеж;
  • таблица за площообразуване в цялост;
  • одобрен архитектурен проект с печати за одобрението му;
  • удостоверение за административен адрес;
  • удостоверение за тежести за земята с период на проверката минимум от 10 години назад;
  • удостоверение за тежести за апартамента с период на проверката от датата на издаване на разрешението за строеж;
  • решение на едноличния собственик на капитала на дружеството за продажбата на имота, като решението трябва да бъде с нотариално удостоверени подпис и съдържание;
  • удостоверение за семейно положение, съпруг/а и деца за кредитоисактеля. Ако е „женен“ – да се представи и удостоверение по чл.19 от СК, изд. от АВ за режим на имуществени отношения между съпрузи;

При одобрение, повечето банки издават т.нар. “писмо-ангажимент”, в което се съдържа изявлението на банката, че на купувача ще бъде отпуснат кредит. За да се издаде писмото, банката трябва да разполага с банковата сметка на строителя. Сумата, посочена в писмото се изплаща от банката, се изплаща след вписване на “първа ипотека” от страна на банката.

 

Към кого да се обърнем за съдействие? 

Съветваме при покупка на жилище винаги да се обръщате към адвокат, който да проучи строителя предварително, за изготви договор за СМР и проект за нотариален акт (когато нотариусът не изготвя сам нотариалния акт, не се събира двойна нотариална такса). Само адвокат може да защити интересите Ви пълноценно, тъй като други посредници при подобен тип услуги нямат правоспособност да се явяват пред съд, в случай че се стигне до там. Това е нужно, за да може необходимите документи да бъдат изготвени компетентно предварително и да бъдете Вие най-добре защитени.

 

Статията е изготвена от 

адв. Боян Лимберов

екипа на адвокатска кантора „Милованови” 

Тази статия не представлява правно становище или правен съвет, свързан с конкретна ситуация или субект. За конкретна правна помощ следва да бъде поискан конкретен съвет.