В Закона за собствеността е уредена възможността правото на собственост върху недвижим имот да бъде придобито по давност.
Предпоставки за придобиване на имот по давност:
За да придобие едно лице имот по давност, е необходимо същото да е владяло имота определен период от време. Владението представлява осъществяване на фактическата власт върху имота - това означава, че лицето използва и счита имота като свой.
Кои имоти могат да бъдат придобити по давност:
Всички имоти могат да бъдат придобити по давност, с изключение на тези, които са държавна и общинска собственост.
Как следва да владеем имота, за да го придобием по давност:
- Владението трябва да е явно - тоест, да се извършват такива действия, от които да е видно за третите лица, че считате имота за свой. За всеки конкретен случай трябва да се направи преценка дали предприетите от лицето действия представляват явно владение. Когато става въпрос за владение на идеална част от съсобствен имот, е необходимо намерението за владението ѝ да бъде заявено пред останалите съсобственици.
- Владението трябва да е необезпокоявано – ако предишният собственик заявява правата си пред Вас и има претенции към имота, то тогава не можете да го придобиете по давност.
- Владението трябва да бъде и непрекъснато. Практиката приема, че владение може да се осъществява и чрез периодични посещения на имот (ако, например, живеете в чужбина и посещавате имота от време на време, като ), но през периоди, които не са по дълги от 6 месеца.
Кои въпроси са от значение, за да разберем дали едно лице е придобило имот по давност:
1. Как е установено владението върху имота?
В зависимост от различните хипотези, законът урежда два срока, в рамките на които при осъществявано владение, едно лице може да придобие правото на собственост, а именно:
- 5 години – това е т.нар. „добросъвестно“ владение. Добросъвестен владелец е лицето, което е получило владението на имота на основание, годно да го направи собственик, но не е знаело за че в действителност не е придобило правото на собственост. Такива, например, са хипотезите, в които придобиваме право на собственост на основание нищожен договор за продажба, дарение или др.;
- 10 години – това е т.нар. „недобросъвестно“ владение. Недобросъвестен владелец е лицето, което получило владението върху имота, на основание, което не прехвърля собсвеността. Това е например лицето, установило фактическата власт върху имота, който му е даден за ползване (от роднина, близък или вместо изпълнение на задължение) или имот, който то е започнало да използва като свой - най-често ниви и много други.
2. Кога сте започнали да владеете имота като свой?
Началният момент на установяване на владението е необходим, за да преценим кога изтича давностният срок, респ. от кой момент сте придобили или ще придобиете правото на собственост върху имота. В някои случаи моментът на установяване на фактическа власт върху имота не съвпада с началото на давностното владение, тъй като намерението за своене се е появило по-късно и сте започнали да държите имота като свой.
3. Какви действия сте осъществявали по отношение на имота?
Действията, показващи собственическо намерение, са такива, от които може да се заключи, че лицето счита имота за свой. Това може да са както фактически действия по използването на имота – живеене в него, използването му за склад, извършване на ремонт, поставяне на ограда на имота, засаждането му с реколта и др., така и правни действия – плащане на данъци, например.
4. От кой момент придобивам правото на собственост върху имота?
Собствеността върху имота в хипотеза на давностно владение се придобива в момента, в който изтече предвидения в закона срок. За да настъпят обаче правните последици на придобивната давност, е необходимо лицето да се позове на изтеклата в негова полза давност. Позоваването на изтекла придобивна давност имат за резултат придобиване на правото на собственост от момента, в който се е осъществил фактическият състав на придобивния способ – изтичане на давностния срок. В случаите, в които лицето, което е упражнявало владението върху имота, е починало преди да се позове на изтеклата в негова полза давност, неговите наследници могат да сторят това.
Как мога да се „позова“ на изтекла в моя полза давност?
Позоваването на давност най-често се изразява или в снабдяване с констативен нотариален акт по обстоятелствена проверка за имота на Ваше име, или с предявяване на иск за собственост срещу предишния собственик или срещу лице, което претендира да има право на собственост върху имота. И по двата начина се снабдявате с титул за собственост за имота. Със влязло в сила съдебно решение във Ваша полза въпросът за собствеността на имота не може да бъде пререшаван, докато констативният нотариален акт дава много по-малка сигурност на новия собственик, тъй като може да бъде оспорен.
Статията е изготвена от
адвокат Елена Терзиева под редакцията на адвокат Георги Вълев
адвокатска кантора “Милованови”, София
Тази статия не представлява правно становище или правен съвет, свързан с конкретна ситуация или субект. За конкретна правна помощ следва да бъде поискан конкретен съвет.