Предварителният договор е договор, с който страните се задължават да сключат окончателен договор. Сключването на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот най-често се налага в две хипотези - или когато продавачът не е готов с всички необходими документи, за да бъде изповядана сделката, или когато имотът се купува с банков кредит и банката изисква да ѝ бъде предоставен такъв договор, преди да одобри кредитирането. Целта на предварителния договор е страните да заявят ясно желанието си да прехвърлят имота.
- Какво представлява предварителният договор?
С предварителния договор продавачът се задължава да продаде имота си на купувача, а купувачът се задължава да купи имота на уговорената продажна цена. Предварителният договор за недвижим имот се сключва в обикновена писмена форма.
- Съдържание на предварителния договор:
Предварителният договор трябва да съдържа съществените елементи на окончателния договор за покупко-продажба, т.е. страните трябва да са постигнали съгласие по основните елементи на договора, а именно:
- Продажна цена и начин на плащане;
- Срок за сключване на окончателен договор, като най-често се посочва и нотариусът, който ще изповяда сделката;
- Момент на предаване на владението;
- Отговорност за разноски при прехвърляне на имота;
- Отговорност при неизпълнение на задълженията.
- Обезпечителна функция на предварителния договор:
Най-често при сключването на предварителен договор, с цел да потвърдят сериозността на намеренията си, страните се уговарят, че купувачът ще заплати на продавача “капаро” - което ще се приспадне от продажната цена, при сключване на окончателния договор. Терминът “капаро” няма легална дефиниция в българското право. В зависимост от функциите, които са му придадени, капарото може да има правно значение на Задатък или Отметнина. Повече за разликата между двете може да прочетете тук: Капаро по договор - задатък или отметнина. Обичайният размер на задатъка или отметнината е в размер на 10% от продажната цена, но няма пречка сумата да бъде определена от страните в размера, който те сметнат за целесъобразен.
- Иск по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД за сключване на окончателен договор
Както за купувача, така и за продавача съществува възможността за предявяване на иск пред съда за обявяване на предварителния договор за окончателен. След като странита се посочили основните параметри на сделката получават сигурноста, че в крайна сметка продавачът ще продаде имота на уговорената цена, а купувачът ще го придобие. Щом настъпи крайният срок за сключване на окончателен договор, определен от сраните, и такъв не е сключен, всяка от страните може да предяви иск за обябяване на предварителния договор за окончателен на основание чл.19, ал.3 от ЗЗД. С решението по иска, съдът замества волята на страните за сключване на окончателен договор за покупко-продажба на имота, като решението служи за документ за собственост на купувача.
Статията е изготвена от
адвокат Елена Терзиева под редакцията на адвокат Георги Вълев
адвокатска кантора “Милованови”, София
Тази статия не представлява правно становище или правен съвет, свързан с конкретна ситуация или субект. За конкретна правна помощ следва да бъде поискан конкретен съвет.