- Каква информация се съдържа в Кадастралната карта?
Кадастърът, респ. изработената въз основа на него Кадастрална карта, съдържа основната информация за имотите - а именно данни за местоположението, границите и размерите на недвижимите имоти на територията на Република България. Кадастралната карта се поддържа от Агенцията по геодезия, картография и кадастър, която има съответни териториални звена - Служби по геодезия, картография и кадастър (СГКК).
- Какви проблеми може да ни създаде неправилното отразяване имота в кадастъра?
Хората често се изправят пред проблема, че имотът им, респ. правото на собственост върху същия, не е отразено правилно в действащата Кадастрална карта. Това води до неяснота за границите на имота и често води до претенции на трети лица за право на собственост върху него или създава проблеми при прехвърляне на собсвеността.
- Възможни несъответствия при нанасянето на имот в кадастралната карта:
- Грешка в кадастралната карта:
Грешка в кадастралната карта е налице тогава, когато притежаваният от Вас имот е нанесен на Кадастралната карта като самостоятелен обект, но начинът на отразяването му не отговаря на параметрите на притежаваното от Вас право на собственост.
Тази грешка най-често засяга границите и площта на притежавания от Вас имот - например, по нотариален акт Вашият имот е 640 кв.м., но в Кадастралната карта същият е нанесен с площ от 500 кв.м. Разликата от 140 кв.м. представлява грешка в кадастралната карта, която следва да бъде отстранена. Когато имотът е заснет с неправилна площ, най-често частта, представляваща разликата между нанесената и действителната площ (в посочения пример - от 140 кв.м.), е заснета като част от друг имот.
- Непълнота в кадастралната карта:
Непълнота в кадастралната карта е налице тогава, когато притежаваният от Вас имот не е нанесен в Кадастралната карта като самостоятелен обект, а като част от друг обект.
- Как да защитите правата си?
На първо място, следва да знаете, че нанасянето на имота Ви в кадастъра с граници и площ, различни от тези по титула за собственост, не променя обема на притежаваното от Вас право на собственост, тъй като Кадастралната карта няма отчуждително действие, а само декларативно такова.
В случай на наличие грешка или непълнота в кадастралната карта, разполагате с две възможности, с които да защитите правото си на собственост:
- Защита пo административен ред:
Защита по административен ред се реализира чрез заявление до съответната Служба по геодезия, картография и кадастър, с приложени писмени доказателства и проект за изменение на кадастралната карта и кадастралния регистър на недвижимите имоти. В този случай, от СГКК изпращат препис от подаденото от Вас заявление на т.нар. “заинтересовани лица” (например, собствениците на имота, като част от който е заснет Вашият имот). В случай че някое от заинтересованите лица, заяви, че счита посоченият от Вас имот, респ. част от имот, за свой, е налице спор за собственост и грешката/непълнотата ще бъде отстранена след решаването на спора по съдебен ред В този случай, спорът може да бъде разрешен само от съд (в т.2 е описан искът, който следва да бъде предявен).
Ако заинтересованите лица не заявят претенции, началникът на компетентната СГКК се произнася със заповед, с която одобрява поисканото изменение на Кадастрална карта или го оставя без уважение. В случай че искането Ви бъде оставено без уважение, заповедта на началника на СГКК подлежи на обжалване в 14-дневен срок от получаването ѝ пред административния съд по местонахождението на имота. Решението на административния съд подлежи на обжалване пред Върховния административен съд.
- Защита по съдебен ред:
Защита по съдебен ред се реализира като предявите установителен иск за собственост срещу лицата, които претендират право на собственост върху Вашия имот. Следва да знаете, че провеждането на административната процедура за изменение на кадастралната не е предпоставка за предявяване на иск за собственост. Искът за собственост съдържа и искане за изменение на Кадастралната карта и нанасяне на притежавания от Вас имот с параметрите на действително притежаваното от Вас право на собственост. Тук производството е триинстанционно, като се развива пред съответния районен/окръжен съд по местонахождението на имота, втора инстанция е съответният окръжен/апелативен съд, а последна инстанция е Върховният касационен съд. Защитата по съдебен ред предоставя по-голяма сигурност, тъй като решава въпроса за правото на собственост върху имота със съдебно решение.
След като разполагате със заповед на началника на СГКК, респ. Със съдебно решение, установяващо допуснатата грешка или непълнота в кадастралната карта, същата се изменя съобразно заповедта/решението на съда, като по този начин имотът ще бъде нанесен правилно в кадастъра.
Статията е изготвена от
адвокат Елена Терзиева, под редакцията на адвокат Георги Вълев
Адвокатска кантора “Милованови”, София
Тази статия не представлява правно становище или правен съвет, свързан с конкретна ситуация или субект. За конкретна правна помощ следва да бъде поискан конкретен съвет.