Много наши клиенти се обръщат към нас във връзка с производства по премахване на незаконно строителство. Незаконното строителство, в случай че такова се установи, е свързано със задължението за неговото отстраняване, но не и със санкции. Премахването на строеж обаче е свързано с доста неудобства и разходи. Вменяването на такова задължение е в по-голямата част от случаите несправедливо, особено когато се касае за стари строежи, които са ползвани с години. Ето защо, решихме да разясним съдържанието на защитата срещу незаконното строителство.
Какво е строеж?
Строежи, на основание § 5, т.38 ЗУТ са надземни, полуподземни, подземни и подводни сгради, постройки, пристройки, надстройки, укрепителни, възстановителни работи, консервация, реставрация, реконструкция по автентични данни по смисъла на чл. 74, ал. 1 от Закона за културното наследство и адаптация на недвижими културни ценности, огради, мрежи и съоръжения на техническата инфраструктура, благоустройствени и спортни съоръжения, както и техните основни ремонти, реконструкции и преустройства със и без промяна на предназначението.
Ако изграденото отговаря на тази легална дефиниция, то същото е строеж.
Възможно е строежът да е в началото на изграждането или да не е съвсем довършен, в който случай изобщо да не отговаря на определението. В този случай, от чисто техническа гледна точка, изследва се дали строежът има т.нар. „конструкция“ и едва тогава се квалифицира като строеж.
Има възможност и изграденото изобщо да не представлява строеж, а да е например преместваем обект.
Какво е незаконен строеж?
Незаконните строежи са дефинирани в чл.225, ал.2 ЗУТ, като накратко казано това са строежи, за които няма необходимите строителни книжа или са изпълнени не съобразно предвиденото. Възможно е и само част от строежа да е незаконен.
Необходимата документация за изграждане на строежа, както и нормите на строителството, се определя от законодателството, действало към момента на изграждане на строежа. Поради тази причина, приложими могат да бъдат и понастоящем отменени закони и подзаконови нормативни актове.
Кой издава заповед за премахване на незаконно строителство и каква е процедурата?
Според категоризирането на строежа, компетентни да разпоредят премахването му са или началникът на ДНСК или кмета на общината по местонахождението на строежа. Органите правят проверка, за което съставят констативен акт, с който установяват какво е изградено, кога, по какъв начин и тн. Констативният акт има значение на основа за последващо издаване на заповед за премахване на незаконно строителство, в случай че такова се установи от компетентните органи. Самата заповед се връчва и подлежи на обжалване пред административния съд в 14-дневен срок.
Подаването на жалба срещу заповедта спира изпълнението й до решаването на спора за законноста й от съда.
Каква защита може да се проведе срещу заповедта за премахване на незаконно строителство?
Една от основните линии на защита е институтът на търпимостта. „Търпимост“ е съвкупност от норми в ЗУТ, които регулират забрана за премахване на макар незаконно строителство. С други суми – обществото и органите на власт са задължени да толерират незаконен строеж. Търпимостта се въвежда като реверанс спрямо определена категория граждани заради бурните промени по времето на прехода.
За да е един строеж търпим, изследват се две обстоятелства – отговаря ли строежът на техническите изисквания и кога е изграден.
Строежи, които не съответстват на строителните норми, обикновено биват премахвани.
Ако строежът е технически пригоден, за да не бъде премахнат като незаконен, най-голямо значение има датата на неговото завършване.
В ЗУТ има 4 периода на търпимост, които според това дали е деклариран строежа, дават основание строеж, макар незаконен, да не се премахва.
Първи период - строежи, изградени до 7 април 1987 г., за които няма строителни книжа, но са били допустими по действащите подробни градоустройствени планове и по правилата и нормативите, действали по време на извършването им или съгласно действащия ЗУТ, са търпими строежи и не подлежат на премахване и забрана за ползване. Тук няма задължение за деклариране на строежа.
Втори период - незаконни строежи, започнати в периода 8 април 1987 г. - 30 юни 1998 г., но неузаконени до влизането в сила на закона, не се премахват, ако са били допустими по действащите подробни градоустройствени планове и по правилата и нормативите, действали по време на извършването им или съгласно този закон, и ако са декларирани от собствениците им пред одобряващите органи до 31 декември 1998 г. За този период е налице изискване за деклариране.
Трети период - незаконни строежи, започнати след 30 юни 1998 г., но неузаконени до обнародването на закона, не се премахват, ако са били допустими по действащите подробни градоустройствени планове и по правилата и нормативите, действали за посочения период или съгласно този закон, и ако бъдат декларирани от собствениците им пред одобряващите органи в 6-месечен срок от обнародването на този закон. Периодът обхваща интервала между 30 юни 1998 г. – 02 януари 2001г. Тук също е налице изискване за деклариране.
Четвърти период - строежи, изградени до 31 март 2001 г., за които няма строителни книжа, но са били допустими по разпоредбите, които са действали по времето, когато са извършени, или по действащите разпоредби съгласно този закон, са търпими строежи и не подлежат на премахване или забрана за ползване. Периодът обхваща интервала между 2.01.2001 г. – 31 март 2001г. и липсва задължение за деклариране.
Декларирането за втория и третия период е с неясно значение. Практиката на ВАС приема, че това е писмена декларация, която пред компетентните органи удостоверява наличието на незаконно строителство. В тази връзка това може да е всеки документ, който удостоверява подобно обстоятелство пред надлежните органи – не е налице изпълнение на това задължение например когато строежът е „деклариран“ във връзка със заплащане на данъци.
Как да постъпим ако получим заповед за премахване на незаконно строителство?
Обезателно се обърнете към адвокат с опит в сферата. Премахването на незаконното строителство е свързано с разходи, които успешното оспорване на връчената заповед може да Ви спести.
За да се прецени дали строежът е търпим, трябва да подготвите доказателства кога е довършен строежа – това може да се удостовери и със свидетели и писмени документи.
Опитайте се да се сдобиете с информация дали пред органите на властта са водени преписки във връзка с изграденото – издавани ли са книжа и подавани ли си заявления във връзка със строителството.
Кантората ни разполага със специалисти във сферата и можете да се обърнете към нас.
Статията е изготвена от
адвокат Боян Лимберов
адвокатска кантора “Милованови”, София
Тази статия не представлява правно становище или правен съвет, свързан с конкретна ситуация или субект. За конкретна правна помощ следва да бъде поискан конкретен съвет.