За да отговорите на този въпрос трябва да разберете няколко особености при избора на недвижим имот:
1. Как да защитя интереса си при покупка на имот срещу скрити проблеми, за които не зная?
Преди да говорим за самия имот, важно е да се посочи, че трябва да сте сигурни, че го купувате от неговия собственик и че имотът няма проблеми със собствеността. Има случаи на дублиращи се нотариални актове, на липсващи наследници в удостоверенията за наследници, на реституционни претенции, за нарушена запазена част при дарение или завещание и много други. За всички тези проблеми хората без юридическо образование и опит в съдебната зала, по дела които дават реални решения, знаят толкова, колкото може да прочетете в интернет в сайтовете за взаимопомощ. Тези проблеми обаче могат да бъдат много по-сериозни и тук адвокат, който има опит с вещни дела и проблеми със собствеността може да прецени много по-ясно колко голям е даден проблем и как такъв проблем би се развил в съда ако се стигне до там. Все пак нека не забравяме, че за да може някой да каже, че е адвокат, е необходимо да е учил най-малко 7 години и обикновено му трябват още около 10 години практика, за да счита себе си за добър адвокат, докато за един брокер няма образователен ценз, за да работи като такъв. Ето защо препоръчваме при проверка на собствеността на един недвижим имот винаги да ползвате квалифицирана юридическа помощ, тъй като това Ви дава значително по-висока гаранция, че сте получили правилен отговор.
2. Как и защо брокерите на продавача стават и брокери на купувача?
След като си харесате недвижимия имот най-голямата грешка, която може да направите е да се обадите директно на дадена агенция, която го предлага. Това обикновено води до няколко последици:
- първата и не толкова страшна, но изключително досадна. След като позвъните, телефонът Ви често става част от база данни и започват да Ви звънят необичайно голям брой “добронамерени” брокери, които искат да Ви предложат оглед на даден имот. Нашият съвет е или да не звъните директно или да си вземете втори номер, който да закриете, след като приключите със сделката.
- втората изненада е, че изведнъж се “сдобивате” с брокер. Отивате на оглед като физическо лице и установявате, че след като не ползвате агенция или брокер, то някак си брокерът на продавача е станал и Ваш брокер и му дължите процент от сделката без да сте разбрали защо и как. Тази ситуация е доста по-опасна от първата, защото, както може да се сетите сами, брокерът, който ще получи два хонорара би се радвал извънредно много да сключите сделка. Срещу този хонорар обаче като купувач обикновено не получавате абсолютно нищо. Ангажиментът на брокера приключва с получаване на парите от Вас. Това обаче може да е началото на Вашите проблеми. Ето защо считаме, че добрият избор е да има някой, който да защитава Вашите интереси. От опита ни считаме, че добрият избор в този случай е да изберете опитен адвокат.
3. Брокерите често създават мита за апартаменти, които са достъпни само чрез тях
Апартаменти, които да са извън пазара на недвижими имоти е нещо изключително рядко срещано, да не кажем несъществуващо, тъй като това противоречи на всички пазарни принципи, на интересите както на продавача и така и на тези на брокерите. Обикновено всички обяви са публични и са качени в сайтовете за продажба на недвижими имоти, като причината за това е чисто икономическа. Едно “скриване” на имота може да значи, че същият ще достигне до по-малък брой купувачи, което автоматично значи по-малко оферти и по-ниска цена. Целта е всеки имот на пазара да е достъпен до максимален брой купувачи, тъй като повече желаещи значи по-добра продажна цена, а както продавачът така и брокерът биха искали да постигнат най-високата продажна цена.
Може да прочетете тук за това Как да противодействате на агресивните похвати на брокерите?
Може да прочетете тук за това Как да сключите предварителен договор за продажба на недвижим имот.
Предвид казаното по-горе Ви препоръчваме да ангажирате адвокат с опит със сделките с недвижими имоти при избора на нов апартамент. Ако следвате съветите ни смятаме, че може да се справите и сами, въпреки че това крие не малко рискове, но определено те са по-малко, от тези да се доверите на брокера на продавача за съвети.
Ако имате нужда от съдействие при сделка ще се радваме да Ви помогнем.
Статията е изготвена от
екипа на адвокатска кантора „Милованови” София
от адвокат Георги Вълев
Тази статия не представлява правно становище или правен съвет, свързан с конкретна ситуация или субект. За конкретна правна помощ следва да бъде поискан конкретен съвет.