Въпросите, пред които се изправя всеки собственик при отчуждаване на недвижими имоти най-често са свързани със законността на процедурата и размера на полученото обезщетение (било чрез получаване на друг равностоен имот или в пари). В статията сме се опитали да обясним по разбираем начин процедурата, както и по какъв начин може да защитите интересите си, ако считате, че същите са нарушени.
Имоти, които са собственост на физически или юридически лица, могат да се отчуждават принудително за задоволяване на държавни и общински нужди, които не могат да бъдат задоволена по друг начин, след предварително и равностойно обезщетение.
Условията и процедурата за принудително отчуждаване на частна собственост за държавни нужди са уредени основно в Закона за държавната собственост (ЗДС) и Закона за общинската собственост (ЗОбС).
I. Условия за отчуждаване по ЗДС:
Отчуждаването е допустимо както за цял имот, така и за част от имот, като съгласно чл. 33, ал. 2 от ЗДС, държавна нужда е налице, когато:
- се установява с влязъл в сила подробен устройствен план, предвиждащ изграждане на обекти за задоволяване на държавни нужди;
- е налице одобрен подробен устройствен план, който предвижда изграждане на национален обект, за който има влязло в сила разпореждане за допускане на предварително изпълнение;
- е налице по друг начин, предвиден в закон.
Допустимо е отчуждаване:
- на целия имот – преди започване на строежите;
- на етапи – преди започване на строежите от съответния етап
II. Отчуждаването по ЗОбС се извършва въз основа на:
- влязъл в сила подробен устройствен план, предвиждащ изграждане на обекти – публична общинска собственост;
- одобрен подробен устройствен план за обекти от първостепенно значение – публична общинска собственост, за който има влязло в сила разпореждане за допускане на предварително изпълнение;
- други случаи, определени със закон, след предварително и равностойно парично или имотно обезщетение.
III. Процедура по отчуждаване:
1. По ЗОбС - Заповедта за отчуждаване на частна собственост за общински нужди се издава от кмета на общината.
Кметът на общината издава заповед за отчуждаване, в която се посочват основанието за отчуждаване, предназначението, видът, местонахождението, размерът и собственикът на имота, размерът на обезщетението, а при имотно обезщетение - вида, местонахождението, размера, начина на трайно ползване и стойността на имота, предоставян в обезщетение, както и размерът на паричното обезщетение за доплащане при разлика в стойностите на имотите, търговската банка, в която ще бъде внесено обезщетението по сметка на правоимащите лица и за началната дата, от която ще започне изплащането му.
2. По ЗДС - Процедурата започва с подаване на мотивирано искане от заинтересованото ведомство до министъра на финансите и министъра на регионалното развитие и благоустройството.
Крайният акт, с който се отчуждава имотът, е:
- заповед на областния управител, или
- решение на Министерския съвет, когато имотът е предназначен за изграждане на национални обекти.
В заповедта на областния управител се посочват държавната нужда, за която се отчуждава имотът, видът, местонахождението, размерът, цената (размерът на обезщетението) и собствениците на имота, търговската банка, в която ще бъде внесено обезщетението, и датата, след която ще започне изплащането му на правоимащите.
В решението на Министерския съвет по чл. 34а, ал. 1 се посочват държавната нужда, за която се отчуждават имотите, видът, местонахождението, размерът, цената (размерът на обезщетението) и собствениците на всеки от имотите.
IV. Процедурата по отчуждаването е завършена, когато:
- актът за отчуждаване е влязъл в законна сила, и
- определеното парично обезщетение е изплатено по посочената сметка на правоимащото лице.
От този момент имотът се превръща в публична държавна собственост, респ. в публична общинска собственост.
V. Как може да се защити собственикът:
1. По ЗОбС - Заповедта на кмета на общината се обжалва в в 14-дневен срок от съобщаването им пред административния съд по местонахождението на имота.
2. По ЗДС - Заповедта на областния управител, респективно решението на Министерския съвет, подлежат на обжалване по административен ред в 14-дневен срок от съобщаването им, като заповедта на областния управител подложени на обжалване пред административния съд по местонахождението на имота, а решението на Министерски съвет пред Върховния административен съд.
Решението на съда е окончателно.
VI. Предложеното обезщетение справедливо ли е?
По-честата причина за обжалване на заповедите, репс. решенията за отчуждаване е размера на обезщетението, който се определя в занижен размер и в противоречие с критериите, залегнали в закона.
Критериите при определяне на равностойното парично обезщетение държат сметка за предназначението на отчуждаваните имоти по ЗДС преди влизане в сила на подробния устройствен план и пазарните цени на имоти със сходни характеристики, намиращи се в близост до отчуждавания имот.
Цената се определя на база на осреднени цени от всички сделки с имоти, посочени подробно в § 1а, т. 2 от ДР на ЗДС и § 1а, т. 4 от ДР на ЗДС. Въпреки посочените в закона критерии, често при обжалване, съдът изменя заповедта, респ. решението като определя по-висок размер на обезщетението. Аналогични са правилата за отчуждаване на имоти за общински нужди.
VII. Отмяна на акта за отчуждаване (поради необезщетяване):
Предвидена е процедура за отмяна на акта за отчуждаване по ЗДС, която започва с искане от собственика на имота до Върховния административен съд,съответно до административния съд, ако собственикът не е получил дължимото обезщетение в:
- в 18-месечен срок от влизане в сила на решението на Министерския съвет, или
- в 6-месечен срок от влизане в сила на заповедта на областния управител. Същият е срока и по Закона за общинската собственост.
VIII. Отмяна на отчуждаването (поради нереализиране на мероприятието):
Предвидена е процедура за отмяна на отчуждаването, когато в 3-годишен срок, а за национални обекти - в 5-годишен срок от отчуждаването мероприятието по ПУП не е започнало, имотът не се използва по предназначение, или одобреният ПУП за национален обект бъде отменен от съда и новият влязъл в сила ПУП не засяга вече отчуждения имот. Аналогина е процедурата и по Закона за общинската собственост. Процедурата за отмяна е допустима, когато в 3-годишен срок, а за обекти от първостепенно значение – в 5-годишен срок, мероприятието не е реализирано; одобреният ПУП бъде отменен от съда и новият влязъл в сила ПУП не засяга отчуждения имот. Искането за отмяна се подава в тримесечен срок.
Право да иска отмяна на отчуждаването има бившият собственик на имота, като искането се отправя до органа, издал акта за отчуждаване.
Следва да се има предвид, че с Тълкувателно решение №1 от 07.02.2011г. по тълк. д. №5/2010г. на ОСК на ВАС бе решен въпросът относно това дали наследниците могат да искат отмяна на отчуждаването на основание чл. 31 ЗОбС, когато наследодателят им е починал преди влизането на закона в сила. Съдът е приел, че: “наследниците на отчужден собственик не могат да искат отмяна на отчуждаването на основание чл. 31 от Закона за общинската собственост, когато техният наследодател е починал преди влизането на закона в сила. Не може да се иска на основание чл.31 ЗОбС отмяна на отчуждаване, извършено по реда на други закони.”
Интерес представлява и друг въпрос свързан с отмяна на отчужден имот, който е бил съсобственост на няколко лица. Според съдебната практика, когато отчужденият имот е бил съсобственост между няколко лица е необходимо искането да бъде подадено от всички съсобственици, тъй като е невъзможно частична отмяна на отчуждаването.
Статията е изготвена от
екипа на адвокатска кантора „Милованови” София
под редакцията на адвокат Аня Ангелова
Тази статия не представлява правно становище или правен съвет, свързан с конкретна ситуация или субект. За конкретна правна помощ следва да бъде поискан конкретен съвет.